30 Gen La nullità delle delibere condominiali
Beni condominiali e proprietà esclusiva.
Condominio e proprietà privata;
Delibere condominiali su porzioni di proprietà esclusiva e orientamento della Corte di Cassazione;
Superbonus;
Condominio e proprietà privata.
Il condominio negli edifici, disciplinato al capo II del titolo VII del codice civile “sulla comunione”, rappresenta una particolare forma di comunione su di un bene immobile, nella quale si ha la contitolarità dei diritti di più soggetti con riferimento ad alcuni beni, quelli c.d. condominiali. Infatti, nell’ambito del condominio, convivono diritti esclusivi di ciascun condomino sui beni di proprietà esclusiva, con diritti di ciascun condomino sui beni condominiali.
Relativamente ai beni condominiali, è la collettività dei condomini ad esprimersi ed assumere decisioni nelle forme e nei modi previsti dalla legge, proprio perché appartengono a ciascuno di essi.
Tuttavia, come accennato sopra, ogni condomino è unico titolare del diritto di proprietà (e diritti ad esso connessi) sul bene di proprietà esclusiva, al quale, perciò, non si applica la disciplina condominiale.
Stante tale premessa, il Codice Civile prevede una disciplina specifica che regolamenta forme, modi e gestione dei beni comuni.
In particolare, le decisioni relative ai beni comuni vengono adottate in assemblea condominiale, le cui attribuzioni e modalità di costituzione sono disciplinate dagli artt. 1135 e 2236 c.c. L’assemblea condominiale assume decisioni con delibera assembleare e di ciascuna riunione condominiale viene redatto processo verbale, ai sensi dell’art. 1136 c.c.
Considerato che il condominio ha ad oggetto i beni comuni, le delibere assembleari possono riguardare esclusivamente i beni di proprietà comune condominiale, a meno che tale regola generale non sia derogata dal regolamento condominiale o dall’atto di acquisto delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Tuttavia, talvolta vengono poste all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale, questioni che inficiano anche diritti dei singoli su beni di proprietà esclusiva. In questo caso è necessario comprendere se e in che misura, la delibera assembleare possa incidere sulle posizioni giuridiche soggettive dei singoli condomini relativamente ai beni di proprietà esclusiva.
In proposito, può sicuramente dirsi che l’assemblea condominiale non può avere ad oggetto beni che non rientrano nella competenza della stessa, pertanto non può avere ad oggetto decisioni relative a beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Per tale motivo, le delibere condominiali aventi ad oggetto beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini sono da ritenersi nulle e perciò, per l’effetto, è come se non fossero mai state adottate.
Il principio che sta alla base di tale nullità è quello secondo il quale le norme a tutela della proprietà privata non consentono, a chi non è proprietario, di incidere su beni appartenenti ad altri (se non per causa di pubblico interesse, ai sensi dell’art. 834 c.c.) Ciò, in quanto il diritto di proprietà rappresenta, ai sensi dell’art. 832 c.c., “il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
In proposito si è più volte pronunciata la Corte di legittimità.
Delibere condominiali su porzioni di proprietà esclusiva e orientamento della Corte di Cassazione.
La Corte di Cassazione, ribadendo un principio già consolidato, ha stabilito, con la sentenza n. 14300/2020 che “in tema di condominio di edifici, i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda (cfr. in tal senso Cass., 27 agosto 1991, n. 9157).
Inoltre, la Cassazione a sezioni unite, con la sentenza n. 9839/2021, ha stabilito che la deliberazione dell’assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità per “impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico”, da valutare in relazione alle attribuzioni proprie dell’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, che, pertanto può “occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni.
Perciò, l’assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi” (cfr. Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839). Dello stesso tenore è la sentenza n. 16953/2022 della Cassazione, la quale ha statuito che è “indubbio pertanto che sia nulla, e percio’ sottratta al termine di impugnazione di cui all’articolo 1137 c.c., la delibera dell’assemblea di condominio che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale, come, ad esempio, quella che concerna la manutenzione di beni di proprietà esclusiva” (cfr. Cass. Sez. Civ., 25 maggio 2022, n. 16953). Nel richiamare la suddetta sentenza, la Corte di legittimità si è nuovamente pronunciata in merito con ordinanza n. 36387/2022 statuendo che “E’ indubbio, invero, che sia nulla, alla stregua di quanto da ultimo ulteriormente precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, la deliberazione dell’assemblea dei condomini che si occupi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi […]” ( cfr. Cass. Sez. Civ., 13 dicembre 2022, n. 36387)
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Superbonus.
La questione di cui si è appena trattato ha grande rilevanza in questo periodo storico, poiché il massivo ricorso agli strumenti dei bonus ristrutturazione ha portato spesso i condomìni a fare un uso improprio dell’assemblea condominiale, al fine di ottenere il consenso dell’assemblea anche per il compimento di ristrutturazioni nei singoli appartamenti di proprietà esclusiva.
In merito alle ristrutturazioni in condominio, l’agevolazione fiscale maggiormente utilizzata è il Superbonus, disciplinato dall’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020 (decreto Rilancio). Tale strumento può essere adoperato per l’effettuazione di interventi “trainanti” e “trainati”.
Tra gli interventi trainanti, i quali consentono il diretto accesso allo strumento di cui sopra, rientrano:
- gli interventi di isolamento termico sugli involucri;
- la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
- la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
- gli interventi antisismici.
Rientrano, invece, tra i lavori trainati:
- gli interventi di efficientamento energetico;
- l’installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo;
- le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
- gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.
Questi ultimi, per poter rientrare nell’agevolazione, devono essere associati ad un lavoro trainante (v. Aree tematiche – Superbonus 110% – Superbonus 110% – Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it).
Tali lavori ben potrebbero essere effettuati sia sui beni condominiali che sulle singole proprietà di ciascun condomino. Pertanto, al fine di delimitare la competenza decisionale dell’assemblea condominiale è essenziale comprendere su quali beni tali lavori debbano svolgersi.
Poiché, come illustrato precedentemente, l’assemblea condominiale può deliberare in merito a scelte di ristrutturazione, anche con accesso a bonus e detrazioni, solo ed esclusivamente in relazione ai beni condominiali. Deve escludersi, quindi, sulla base della disciplina della proprietà privata e degli orientamenti giurisprudenziali sopra esposti, che anche in questi casi, il condominio possa adottare decisioni che incidano sulle posizioni giuridiche soggettive dei singoli in merito alla proprietà esclusiva, pena la nullità della delibera dell’assemblea condominiale.
Avv. Dalia Mandras
Avv.ta Francesca Manca